Welche Möglichkeiten haben Hausverwaltungen, energetische Sanierungen und Energieeffizienz voranzubringen? Welche gesetzlichen Regelungen sind für sie zu beachten? Welche Pflichten gibt es? Darüber informieren wir Sie auf dieser Seite.
Das Wichtigste in Kürze
Was muss ich als Hausverwalter wissen, wenn eine Heizung ausgetauscht werden muss?
Welche Fristen sind zu beachten?
Was gilt, wenn die Heizung vor dem GEG-Stichtag getauscht wird?
Was gilt, wenn die Heizung nach dem GEG-Stichtag getauscht wird?
Welche Verpflichtungen gelten bei dezentralen im Unterschied zu zentralen Heizungen?
Heizungsdefekt in einer WEG nach dem GEG-Stichtag: Was muss ich als Hausverwalter tun?
Welche Pflichten und Fristen für WEG mit mindestens einer Etagenheizung oder Einzelöfen gelten noch?
Umfangreiche Informationen bietet unser Merkblatt
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Am 01.01.2024 wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) novelliert. Das Gesetz regelt seitdem auch die Erneuerung von Heizungsanlagen.
Ist eine Heizung defekt, muss diese durch eine Heizung ersetzt werden, die mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben wird. Die Regelung gilt auch für Etagenheizungen und Einzelöfen in Mehrfamilienhäusern.
Prüfen Sie zuerst, ab wann das GEG in Ihrer Stadt oder Kommune vollumfänglich wirksam ist, wann also GEG-Stichtag ist:
Informieren Sie sich in diesem Fall bei Ihrer Gemeinde, ob es einen solchen Beschluss zur Wärmeplanung gibt. Vor dem GEG-Stichtag gelten Übergangsregelungen.
Der Gebäudeeigentümer kann die Heizung sofort durch eine Heizung seiner Wahl ersetzen. Fällt die Wahl auf eine Öl- oder Gasheizung, ist vor dem Einbau ein Beratungsgespräch mit Fachleuten verpflichtend. Der Eigentümer muss jedoch dafür sorgen, dass der Anteil erneuerbarer Energien, mit dem die Heizung betrieben wird, ab 2029 schrittweise steigt. 2029 muss der Anteil mindestens 15 Prozent betragen, 2035 mindestens 30 Prozent. 2040 muss er mindestens 60 Prozent betragen und 2045 100 Prozent.
Geht eine Etagen- oder Einzelheizung nach dem GEG-Stichtag kaputt, beginnt eine Frist, in der die Wohnungseigentümer entscheiden müssen, wie das gesamte Gebäude zukünftig beheizt wird.
In jedem Fall beginnt eine Frist von fünf Jahren. Innerhalb dieser Frist muss der Gebäudeeigentümer oder die Eigentümergemeinschaft entscheiden:
Wird innerhalb dieser Frist keine Entscheidung getroffen, muss eine Zentralheizung eingebaut werden.
Soll das Gebäude weiterhin dezentral beheizt werden, müssen alle Heizungen, die nach Ablauf der Fünfjahresfrist ausgetauscht werden, unmittelbar die 65-Prozent-Anforderung erfüllen.
Alle Wohnungseigentümer, deren Heizungen innerhalb von fünf Jahren ausgetauscht wurden und die ihre Heizung nicht sofort auf eine Heizung mit einem Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien oder mehr umgestellt haben, erhalten ein weiteres Jahr Zeit, um die Anforderung des GEG zu erfüllen. Es besteht jedoch keine Verpflichtung, eine alte, funktionierende Heizung auszutauschen. Nur Zwischenlösungen müssen umgerüstet werden.
Nach der Entscheidung für eine Zentralheizung bleiben acht Jahre für die Umsetzung. Sie muss also spätestens 13 Jahre nach dem ersten Heizungstausch installiert sein. Wohnungen, deren Heizung nach Fertigstellung der Zentralheizung ausfällt, müssen direkt an die Zentralheizung angeschlossen werden.
Alle Eigentümer, deren Heizung vor Fertigstellung der Zentralheizung kaputt gegangen ist und deren Heizungen nicht zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, haben ein weiteres Jahr Zeit, um sich nach Fertigstellung der Zentralheizung an diese anzuschließen.
Auch Mischformen zwischen zentralen und dezentralen Heizungen sind möglich. Somit gelten für Wohnungen unterschiedliche Fristen – je nachdem, ob sie dezentral beheizt oder an eine Zentralheizung angeschlossen werden.
Hausverwaltungen für Mehrfamilienhäuser, in denen mindestens eine Etagenheizung oder Einzelheizung betrieben wird, müssen bis zum 31. Dezember 2024 Informationen einholen. Sie müssen sowohl beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger als auch den Wohnungseigentümern Informationen zum Heizungsbestand anfragen und müssen diese innerhalb von sechs Monaten auch erhalten. Die Informationen sind dann gesammelt drei Monate später an die WEG zu übermitteln. So schreibt es § 71n des GEG vor.
Mehr Informationen über Mehrfamilienhäuser mit Etagenheizungen finden Sie kompakt zusammengefasst im Merkblatt „Heizungstausch in Mehrfamilienhäusern mit Etagenheizungen und Einzelöfen“.
Petra Hübner, Social Immo Consulting, Fellbach
Joshua Lampe, Ingenieurbüro Lampe und Team GmbH, Ludwigsburg
Kersten Schagemann, Dipl.-Ing. Freier Architekt, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Stuttgart
Beim Herbstforum Altbau 2024, einem renommierten Branchentreff für Fragen rund um energetische Sanierung, zeigten die WEG-Verwalterin Petra Hübner aus Fellbach, der Energieberater Joshua Lampe aus Ludwigsburg und der Stuttgarter Architekt Kersten Schagemann, welche Möglichkeiten komplexer Bestandsmodernisierungen es auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gibt und wie man in diesen Prozessen erfolgreich mit den beteiligten Parteien kommuniziert.
WEG sind eine große Herausforderung für die Wärmewende, weil sich dahinter häufig eine heterogene Gruppe mit unterschiedlichsten Interessen verbirgt. Die Modernisierungsquote in den Eigentümergemeinschaften ist daher auch deutlich geringer als im restlichen Gebäudebestand.
Diese Nuss könne man aber knacken, waren sich die drei Fachleute einig. Wichtig sei vor allem eine fachkundige, verlässliche und transparente Kommunikation und ein offener Umgang mit Herausforderungen wie Kosten und Finanzierung.
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