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Das Wichtigste in Kürze

  • Bei Etagenheizungen und Einzelöfen in Mehrfamilienhäusern gibt es beim Heizungstausch Besonderheiten zu beachten – insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften.
  • Für Hausverwaltungen von Mehrfamilienhäusern, in denen eine Etagenheizung oder Einzelheizung betrieben wird, gibt es Pflichten, die an eine gesetzliche Frist gebunden sind.
  • Die Vorteile der Wärmeerzeugung mit erneuerbaren Energien sind groß. So wird etwa die steigende CO2-Bepreisung fossile Energien teurer machen. Zudem profitieren Eigentümerinnen und Eigentümer von Förderungen. 

Was müssen Sie als Hausverwalter wissen, wenn eine Heizung ausgetauscht werden muss?

Am 01.01.2024 wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) novelliert. Das Gesetz regelt seitdem auch die Erneuerung von Heizungsanlagen. 

Ist eine Heizung defekt, muss diese durch eine Heizung ersetzt werden, die mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben wird. Die Regelung gilt auch für Etagenheizungen und Einzelöfen in Mehrfamilienhäusern.

Welche Fristen sind zu beachten?

Prüfen Sie zuerst, ab wann das GEG in Ihrer Stadt oder Kommune vollumfänglich wirksam ist, wann also GEG-Stichtag ist:

  • Die Stadt, in der sich die Immobilie befindet, hat mehr als 100.000 Einwohnende: 30.06.2026
  • Die Stadt oder Kommune, in der sich die Immobilie befindet, hat weniger oder genau 100.000 Einwohnende: 30.06.2028
  • Oder früher, wenn in Ihrer Kommune oder Stadt ein rechtlich verbindlicher Beschluss durch den Gemeinderat existiert – ergänzend zur kommunalen Wärmeplanung

Informieren Sie sich in diesem Fall bei Ihrer Gemeinde, ob es einen solchen Beschluss zur Wärmeplanung gibt. Vor dem GEG-Stichtag gelten Übergangsregelungen.

Was gilt, wenn die Heizung vor dem GEG-Stichtag getauscht wird?

Der Gebäudeeigentümer kann die Heizung sofort durch eine Heizung seiner Wahl ersetzen. Fällt die Wahl auf eine Öl- oder Gasheizung, ist vor dem Einbau ein Beratungsgespräch mit Fachleuten verpflichtend. Der Eigentümer muss jedoch dafür sorgen, dass der Anteil erneuerbarer Energien, mit dem die Heizung betrieben wird, ab 2029 schrittweise steigt. 2029 muss der Anteil mindestens 15 Prozent betragen, 2035 mindestens 30 Prozent. 2040 muss er mindestens 60 Prozent betragen und 2045 100 Prozent.

Was gilt, wenn die Heizung nach dem GEG-Stichtag getauscht wird?

Geht eine Etagen- oder Einzelheizung nach dem GEG-Stichtag kaputt, beginnt eine Frist, in der die Wohnungseigentümer entscheiden müssen, wie das gesamte Gebäude zukünftig beheizt wird.

Diese Möglichkeiten haben Sie, wenn eine Heizung kaputt geht

  • Austausch der defekten Etagen- oder Einzelheizung übergangsweise durch eine fossile Heizung (neu, gebraucht oder gemietet)
  • Austausch der defekten Etagen- oder Einzelheizung durch eine dezentrale Heizung, die bereits den geforderten Anteil von 65 Prozent an erneuerbaren Energien erfüllt
  • Anschluss an die im Haus befindliche Zentralheizung, auch wenn diese aktuell noch mit Öl oder Gas betrieben wird

In jedem Fall beginnt eine Frist von fünf Jahren. Innerhalb dieser Frist muss der Gebäudeeigentümer oder die Eigentümergemeinschaft entscheiden:

  • Soll das Gebäude zukünftig weiterhin mit Einzel- und Etagenheizungen versorgt werden, also dezentral, oder zentral?

Wird innerhalb dieser Frist keine Entscheidung getroffen, muss eine Zentralheizung eingebaut werden.

Welche Verpflichtungen gelten bei dezentralen im Unterschied zu zentralen Heizungen?

Was gilt, wenn sich die Wohnungseigentümer für eine dezentrale Heizung entscheiden?

Soll das Gebäude weiterhin dezentral beheizt werden, müssen alle Heizungen, die nach Ablauf der Fünfjahresfrist ausgetauscht werden, unmittelbar die 65-Prozent-Anforderung erfüllen. 

Alle Wohnungseigentümer, deren Heizungen innerhalb von fünf Jahren ausgetauscht wurden und die ihre Heizung nicht sofort auf eine Heizung mit einem Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien oder mehr umgestellt haben, erhalten ein weiteres Jahr Zeit, um die Anforderung des GEG zu erfüllen. Es besteht jedoch keine Verpflichtung, eine alte, funktionierende Heizung auszutauschen. Nur Zwischenlösungen müssen umgerüstet werden.

Was gilt, wenn sich die Wohnungseigentümer für eine zentrale Heizung entscheiden?

Nach der Entscheidung für eine Zentralheizung bleiben acht Jahre für die Umsetzung. Sie muss also spätestens 13 Jahre nach dem ersten Heizungstausch installiert sein. Wohnungen, deren Heizung nach Fertigstellung der Zentralheizung ausfällt, müssen direkt an die Zentralheizung angeschlossen werden. 

Alle Eigentümer, deren Heizung vor Fertigstellung der Zentralheizung kaputt gegangen ist und deren Heizungen nicht zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, haben ein weiteres Jahr Zeit, um sich nach Fertigstellung der Zentralheizung an diese anzuschließen. 

Auch Mischformen zwischen zentralen und dezentralen Heizungen sind möglich. Somit gelten für Wohnungen unterschiedliche Fristen – je nachdem, ob sie dezentral beheizt oder an eine Zentralheizung angeschlossen werden.

Heizungsdefekt in einer WEG nach dem GEG-Stichtag: Was müssen Sie als Hausverwalter tun?

  • In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) muss nach dem ersten Heizungstausch die Gemeinschaft informiert werden.
  • Der Verwalter muss unverzüglich eine Eigentümerversammlung einberufen, um über das weitere Vorgehen zu beraten.
  • Innerhalb der folgenden fünf Jahre muss ein Konzept zur Erreichung der 65-Prozent-Vorgabe für das gesamte Haus erarbeitet und beschlossen werden und anschließend schrittweise umgesetzt werden.
  • Soll weiterhin dezentral geheizt werden, sind eine Zweidrittelmehrheit und 50 Prozent aller Miteigentumsanteile erforderlich.
  • Bis dahin muss die Hausverwaltung die WEG jährlich in der WEG-Versammlung über den aktuellen Stand der Umsetzung informieren.
  • Darüber hinaus sind Sie verpflichtet, sofort den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger über den Beschluss über das zukünftige Heizungskonzept zu informieren.

Welche Pflichten und Fristen für WEG mit mindestens einer Etagenheizung oder Einzelöfen gelten noch?

Hausverwaltungen für Mehrfamilienhäuser, in denen mindestens eine Etagenheizung oder Einzelheizung betrieben wird, müssen bis zum 31. Dezember 2024 Informationen einholen. Sie müssen sowohl beim zuständigen Bezirksschornsteinfeger als auch den Wohnungseigentümern Informationen zum Heizungsbestand anfragen und müssen diese innerhalb von sechs Monaten auch erhalten. Die Informationen sind dann gesammelt drei Monate später an die WEG zu übermitteln. So schreibt es § 71n des GEG vor. 

Umfangreiche Informationen bietet unser Merkblatt

Mehr Informationen über Mehrfamilienhäuser mit Etagenheizungen finden Sie kompakt zusammengefasst im Merkblatt „Heizungstausch in Mehrfamilienhäusern mit Etagenheizungen und Einzelöfen“.

zum Merkblatt (PDF)

Unterstützung für Wohneigentümer-Projekte: Von der Erstansprache bis zur Umsetzung

Petra Hübner, Social Immo Consulting, Fellbach 
Joshua Lampe, Ingenieurbüro Lampe und Team GmbH, Ludwigsburg 
Kersten Schagemann, Dipl.-Ing. Freier Architekt, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Stuttgart

Beim Herbstforum Altbau 2024, einem renommierten Branchentreff für Fragen rund um energetische Sanierung, zeigten die WEG-Verwalterin Petra Hübner aus Fellbach, der Energieberater Joshua Lampe aus Ludwigsburg und der Stuttgarter Architekt Kersten Schagemann, welche Möglichkeiten komplexer Bestandsmodernisierungen es auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gibt und wie man in diesen Prozessen erfolgreich mit den beteiligten Parteien kommuniziert.

WEG sind eine große Herausforderung für die Wärmewende, weil sich dahinter häufig eine heterogene Gruppe mit unterschiedlichsten Interessen verbirgt. Die Modernisierungsquote in den Eigentümergemeinschaften ist daher auch deutlich geringer als im restlichen Gebäudebestand.

Diese Nuss könne man aber knacken, waren sich die drei Fachleute einig. Wichtig sei vor allem eine fachkundige, verlässliche und transparente Kommunikation und ein offener Umgang mit Herausforderungen wie Kosten und Finanzierung.

zum Vortrag (PDF)

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